Как построить многоквартирный дом

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Как получить разрешение на строительство дома

Чтобы потом не ходить по судам

Разрешения на строительство домов больше не выдают

Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.

В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.

Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.

Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.

Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.

Как правильно

По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.

Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Категорию земельного участка можно посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписку получают в Росреестре или МФЦ . Она стоит 200 Р . Если есть свидетельство о регистрации на участок, то категория земель указана там.

Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Инженерно-геологические изыскания

Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.

Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.

стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде

Белгородская компания, которую нашел брат, попросила за свою работу 65 000 Р . Так как денег было впритык, он решил геологические изыскания не делать и положиться на авось. Стройка еще идет, трещин пока не видно. Брат надеется, что ему повезет: у него участок без уклона, плотная почва, а грунтовые воды глубоко. Но вам он так делать не советует: переделка обойдется дороже изысканий.

Читайте также  Как заделать дверной проем

Адрес и кадастровая выписка

Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.

Кадастровую выписку брат получил в местном МФЦ . К заявлению приложил копию свидетельства о регистрации права собственности и документ о присвоении адреса.

Проект и ситуационный план

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.

Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.

Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:

  1. Расстояние между соседними домами, если они сделаны из дерева, должно быть минимум 15 м; если из кирпича — 6 м.
  2. Расстояние от дома до хозпостроек должно быть минимум 4 м.
  3. Площадь общей комнаты должна быть не меньше 12 м², спальни — 8 м², кухни — 6 м².
  4. Газопроводные трубы нельзя проводить через весь дом.
  5. Каждая спальня должна иметь как минимум одно окно.

Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.

Получить разрешение

В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.

Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.

Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.

Как построить многоквартирный дом

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 7 марта 2019 г. № 153/пр “Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома”

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2017 т. N 1578 «О внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды» приказываю:

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Министр В.В. Якушев

Утверждены
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 07 марта 2019 г. N 153/пр

Методические рекомендации
по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома

1. Настоящие Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки), разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее.

2. В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

3. С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.

4. Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;

2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;

4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

5. Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом,

4) наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

6. При образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

7. При образовании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены многоквартирные дома, определенное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».

8. Образование земельных участков под многоквартирными домами, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

9. Образование земельных участков под многоквартирными домами, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными многоквартирных домов, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным многоквартирного дома по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.

10. Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, из земель или земельных участков, находящихся в федеральной собственности, рекомендуется осуществлять федеральным органам исполнительной власти; из земель или земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительным органам государственной власти субъекта Российской Федерации; из земель или земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органам местного самоуправления; из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органам государственной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления, наделенных полномочиями по распоряжению такими земельными участками (далее — уполномоченные органы).

Читайте также  Как настелить полы в деревянном доме

11. Уполномоченным органам рекомендуется образовывать земельные участки под многоквартирными домами по собственной инициативе или в связи с поступлением заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме об образовании земельного участка, занятого таким домом.

12. Рекомендуется учитывать, что со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в составе общего имущества в таком доме в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок не предусмотрена законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. В целях организации проведения образования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется утвердить график выполнения соответствующих мероприятий, в котором рекомендуется определить планируемые сроки подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.

14. В целях обеспечения реализации графика выполнения мероприятий по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, уполномоченным органам рекомендуется предусматривать в соответствующих бюджетах бюджетной системы Российской Федерации средства на его реализацию.

Обзор документа

Минтруд разработал методические рекомендации по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД).

Органы госвласти и местного самоуправления составляют и утверждают проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка под МКД. Также они подают в Росреестр документы для государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.

15-20% нового жилья строится без привлечения средств дольщиков

Львиная доля проектов на первичном рынке жилья продается по ДДУ. Но примерно 10–15% строится без привлечения денег дольщиков. «Ведомости» разбирались, кто строит, не продавая квартиры на этапе строительства, и почему.

По данным столичного Росреестра, количество продаж по ДДУ с использованием эскроу-счетов за год выросло практически втрое: в августе 2020 г. – 2356, тогда как годом ранее – 853. На сегодняшний день более трети продаж по ДДУ оформляется с использованием эскроу-счетов.

Количество жилых домов, строящихся в столице по новым правилам, за год выросло с 147 до 264, а их доля в общем объеме – с 18 до 36% (данные портала наш.дом.рф). В РФ, по данным портала наш.дом.рф, в октябре 2020 г. с эскроу продавалось 43,7% домов. Из оставшихся 46,8% приходится на проекты, реализуемые по старым правилам, а почти 10% строятся без привлечения средств дольщиков. В столице подобным образом возводится 157 домов из 730, т. е. 21,5%.

По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, речь в данном случае идет о продаже уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья. «Все новые проекты строительства многоквартирных домов осуществляются по одной из двух схем: либо есть проектное финансирование с привлечением средств дольщиков через счета эскроу, либо конечным потребителям продается готовое жилье по договорам купли – продажи». Все остальные механизмы финансирования эксперт называет незаконными. На сегодняшний день по схеме «построить без дольщиков и продать готовое» реализуется 10–15% проектов, оценивает Холопик. И эта доля сохранится в среднесрочной перспективе.

Возможны варианты

Среди возможных вариантов финансирования – собственные средства девелопера, договоры соинвестирования, паевые фонды, облигации. Кроме того, жилые дома могут строиться за счет бюджетов различных уровней, включая ведомственные. «В большинстве случаев застройщик вкладывает в стройку исключительно собственные средства. Но могут быть использованы также кредитные средства банков или инвесторов, паевых инвестиционных фондов», – говорит Холопик.

Например, без дольщиков строит и продает уже готовое компания «Сибпромстрой» (в основном за собственные средства). Как рассказал ее директор по маркетингу и продажам Антон Ширяев, так уже реализован проект ЖК «Альтаир» в г. Химки и идет реализация ЖК «Первый Зеленоградский», несколько проектов построены в Белгородской области и около 1,5 млн кв. м в Сургуте.

Вне рамок 214-ФЗ реализуется и ЖК «Композиция № 24» на Шаболовке в Москве [около 12 000 кв. м на участке 0,39 га], где права на строящиеся объекты у застройщика приобрел «Велес траст», доверительный управляющий ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. «Дом строится полностью на деньги инвесторов фонда и привлеченных соинвесторов – юридических лиц. ЗПИФ финансирует строительство и после ввода объекта в эксплуатацию получит права собственности на все построенные квартиры (их 74) и коммерческие помещения, – объясняет Дмитрий Осипов, директор УК «Велес траст». – Квартиры будут продаваться по договорам купли – продажи и только после того, как объекты будут введены в эксплуатацию и оформлены в собственность ЗПИФ». Ввод в эксплуатацию запланирован на конец этого года, планируемый объем инвестиций в проект оценивался в 1,4 млрд руб.

Независимость или масштабы

Если строить без денег дольщиков, то, по словам опрошенных экспертов, плюсами будут независимость от банков, минимум бюрократических процедур. «Подобная схема дает клиенту готовое жилье без риска [стать обманутым], компания взамен получает высокие темпы продаж, – говорит Ширяев. – В итоге за счет быстрых продаж, отсутствия пеней и экономии на обслуживании банковских займов финансовая модель может стать лучше, а девелопер – получить дополнительный доход». Осипов также говорит о максимизации выручки, когда нет необходимости делать скидку в период строительства.

«В случае проектного финансирования застройщик попадает в полную зависимость от банка. Банк вправе в любой момент прекратить финансирование, а иногда и обратить взыскание на заложенное имущество застройщика. Если строить на свои, при неудаче с продажами застройщик не несет риска потерять все накопленное имущество», – объясняет Холопик.

«Технологический цикл девелопмента зависит от большого числа надзорных лиц, – рассказывает Ширяев. – Нередко перенос сроков бывает на совести не строителей, а чиновников, тянущих с согласованиями. А расплачиваются за все застройщики, и не только компенсацией дольщикам, но и своей репутацией».

Правда, в варианте без ДДУ без бюрократии тоже не обходится. «Так, кадастровая и регистрационная палаты в настоящее время не готовы регистрировать сразу несколько тысяч квартир. Процедура может растягиваться на многие месяцы. И весь этот период застройщик содержит построенные дома», – сетует Ширяев. Еще один минус, по мнению эксперта, – необходимость иметь большой объем собственных оборотных средств.

Продавать только после ввода в эксплуатацию выгодно, если проекты небольшие, до 15 000 кв. м, подтверждает Осипов. Возвести их можно за короткий срок, отсутствие продаж на этапе строительства не критично – инвестор способен профинансировать проект в полном объеме. Оптимальный объем инвестиций – 1–2 млрд руб., срок строительства – до двух лет. Но необходимость самостоятельного финансирования делает практически бесполезной данную схему для крупных проектов. Опыт «Сибпромстроя» говорит о другом: ЖК «Первый Зеленоградский» – это около 400 000 кв. м жилья, проект не маленький. Но в целом по рынку без средств дольщиков все же строят именно небольшие объекты. По подсчетам «Ведомостей» на основании данных Дом.РФ, среднее количество квартир в домах, которые строятся в России с привлечением средств дольщиков, 216, тогда как в проектах, реализуемых без ДДУ, – 148. Средняя жилая площадь равна, соответственно, 10 844 и 7565 кв. м. В Москве разница еще более ощутима: 380 квартир и 21 650 кв. м против 89 квартир и 5000 кв. м.

Недоступное эскроу

Нередко решение строить без привлечения денег дольщиков – мера вынужденная. Например, когда речь идет о проблемном проекте, квартиры в котором вряд ли удастся продать на этапе строительства. В частности, когда девелопер приобрел замороженный объект, уточняет председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Еще один значимый фактор – доступность проектного финансирования. С одной стороны, за прошедший год и девелоперы, и банки вполне освоились с новыми правилами игры. Банком Дом.РФ с 17.03.2020 одобрено 142 проекта на общую сумму 413,9 млрд руб. для строительства 6,4 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период 2019 г. одобрено 56 проектов на сумму 178,9 млрд руб. для строительства 3,1 млн кв. м. В пресс-службе банка сообщают об отсутствии «системных проблем» доступа к проектному финансированию у всех категорий застройщиков: у малых девелоперов доля проектов составляет 41%, у средних застройщиков – 42%, у крупных – 38%.

С другой стороны, банки оценивают риски и не всякий проект может рассчитывать на успех, поскольку требования к доходности и ликвидности проектов недвижимости предъявляются серьезные, говорит Цветкова: «Если в Москве, особенно в пределах старых границ, проекты, как правило, удовлетворяют этим требованиям, то в Подмосковье – с большим трудом».

Среди основных причин отказа в пресс-службе Сбербанка называют низкую устойчивость проекта, проектные риски, которые не могут быть устранены, например наличие санитарно-защитных зон в границах строительства, отсутствие каких-либо согласований уполномоченных органов, без которых ввод объекта становится невозможным; недобросовестные действия застройщика в прошлом, например систематическое нарушение обязательств перед дольщиками.

Аналитики «Эксперт РА» отмечают, что примерно в половине регионов чистая рентабельность жилищного строительства сейчас около нуля или даже отрицательная. В то же время, по их мнению, с высокой вероятностью получить финансирование от банка может проект, в котором LLCR (показатель отражает отношение выручки по проекту к его себестоимости) выше 15%.

Кроме того, не стоит забывать, что совсем недавно на рынке наблюдалось массовое невыполнение застройщиками обязательств из-за кризиса. По данным НОЗА, в конце 2017 г. 58,4% жилья в РФ сдавалось с задержкой. В Московском регионе доля просрочек составляла 76,4%. Более половины всех строек задерживались на шесть месяцев и более, многие просто заморожены. А значит, ко всем этим застройщикам у банков также могут возникнуть вопросы.

Облигационное будущее

В любом случае, по мнению авторов «Обзора отрасли жилищного строительства в РФ», подготовленного «Эксперт РА», банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. По состоянию на начало августа банками было открыто лимитов на застройщиков на 1,5 трлн руб. По данным ЦБ, на 1 сентября сумма кредитных договоров достигла 1,8 трлн руб. На 1 января этого года этот показатель был равен 922 млрд руб. (данные приводит ТАСС).

С учетом того, что к настоящему времени только треть жилья строится за счет проектного финансирования, нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн руб., подсчитали аналитики.

Альтернативой проектному финансированию авторы обзора называют облигации. Впрочем, крупнейшие игроки уже давно присутствуют на облигационном рынке, разместив бумаг более чем на 200 млрд руб. Средние и мелкие компании, активность которых стала заметной в последние пару лет, также привлекли с рынка более 10 млрд руб. По прогнозам авторов исследования, к концу 2021 г. девелоперов – эмитентов облигаций может быть больше 35–40 компаний, новые игроки займут на рынке до 30 млрд руб.

Читайте также  Кладка кирпича на известковый раствор

Дом.РФ, в свою очередь, заявил о выпуске инфраструктурных облигаций, которые позволят застройщикам финансировать строительство инфраструктуры на льготных условиях. Обсуждается сумма размещения облигаций в 300 млрд руб. в 2021–2023 гг., говорится в пресс-релизе Дом.РФ.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Генеральный прокурор

Заместители Генерального прокурора

Структура

  • Генеральная прокуратура
  • Прокуратуры субъектов
  • Главная военная прокуратура
  • gvp.gov.ru

О Генпрокуратуре России

  • История органов прокуратуры
  • Виртуальный музей

Документы

  • Правовые основы деятельности
  • Нормативные акты
  • Постановления Европейского Суда по правам человека
  • Судебная практика
  • Конституционный Суд
  • Верховный Суд
  • Научно-методические материалы
  • По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
  • По иным вопросам надзорной деятельности
  • Статистические данные
  • Об использовании выделяемых бюджетных средств
  • О деятельности органов прокуратуры

Международное сотрудничество

  • Новости
  • Основные документы

Взаимодействие со СМИ

  • Новости Генеральной прокуратуры России
  • Новости прокуратур субъектов федерации
  • События Генеральной прокуратуры
  • Мероприятия и встречи
  • Интервью и выступления
  • Печатные издания
  • Видео
  • К сведению СМИ
  • Инфографика
  • Конкурс
  • Участие в конкурсе
  • Этапы конкурса
  • Итоги конкурса
  • Аккредитация СМИ

Правовое просвещение

Контакты

  • Порядок обращения граждан
  • График приема
  • Уведомления об экстремизме
  • Статусы уведомлений

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

  • Рус
  • Eng

Телефон справочной по обращениям
в Генеральную прокуратуру
Российской Федерации:

  • Руководство
    • Генеральный прокурор
    • Краснов Игорь Викторович
    • Заместители Генерального прокурора
    • Буксман Александр Эмануилович
    • Винниченко Николай Александрович
    • Демешин Дмитрий Викторович
    • Зайцев Сергей Петрович
    • Захаров Алексей Юрьевич
    • Кикоть Андрей Владимирович
    • Лопатин Геннадий Борисович
    • Петров Валерий Георгиевич
    • Пономарев Юрий Александрович
    • Разинкин Анатолий Вячеславович
    • Ткачев Игорь Викторович
    • Шишкин Николай Анатольевич
  • Структура
    • Генеральная прокуратура
    • Прокуратуры субъектов
    • Специализированные прокуратуры
    • Главная военная прокуратура
    • gvp.gov.ru
    • Научные и образовательные организации
  • О Генпрокуратуре России
    • История органов прокуратуры
    • Виртуальный музей
    • Геральдика
    • История в лицах
    • Исторические фильмы
  • Документы
    • Правовые основы деятельности
    • Нормативные акты
    • Постановления Европейского Суда по правам человека
    • Судебная практика
    • Конституционный Суд
    • Верховный Суд
    • Научно-методические материалы
    • По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
    • По иным вопросам надзорной деятельности
    • Статистические данные
    • Об использовании выделяемых бюджетных средств
    • О деятельности органов прокуратуры
  • Международное сотрудничество
    • Новости
    • Основные документы
    • Главное управление международно-правового сотрудничества
    • Региональное представительство
      Международной ассоциации прокуроров в России
  • Взаимодействие со СМИ
    • Новости Генеральной прокуратуры России
    • Новости прокуратур субъектов федерации
    • События Генеральной прокуратуры
    • Мероприятия и встречи
    • Интервью и выступления
    • Печатные издания
    • Видео
    • К сведению СМИ
    • Инфографика
    • Конкурс
    • Участие в конкурсе
    • Этапы конкурса
    • Итоги конкурса
    • Аккредитация СМИ
  • Правовое просвещение
    • Информационные материалы
    • Социальные ролики
    • Наглядные материалы
    • Прокурор разъясняет
  • Контакты
    • Порядок обращения граждан
    • График приема
    • Интернет приемная
    • Уведомления об экстремизме
    • Статусы уведомлений
    • Прямая линия для предпринимателей

Как установлено прокуратурой, застройщиком при сдаче дома в эксплуатацию надлежащим образом не была обустроена придомовая территория

Прокуратура области (Тамбовская область). 05 августа 2016

Прокуратурой города Котовска по обращению жительницы города проведена проверка по вопросу благоустройства придомовой территории многоквартирного дома по ул. Молодежной г. Котовска, в ходе которой в деятельности ООО «СТИНЭК» выявлены нарушения жилищного законодательства.

В соответствии с действующим законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

В соответствии с требованиями Правил благоустройства города Котовска, благоустройство вновь возводимых многоквартирных домов должно включать следующие элементы благоустройства со специальным оборудованием: детские игровые площадки; площадки хозяйственного назначения; парковки для автомашин.

Оборудование планировочных элементов благоустройства земельных участков, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, должно быть выполнено лицами, осуществляющими строительство такого дома.

В ходе выездной проверки с участием представителя администрации города Котовска, в присутствии жильцов указанного дома установлено, что многоквартирный дом по ул. Молодежная введен в эксплуатацию, вместе с тем, оборудование элементов благоустройства до настоящего времени не обеспечено в полном объеме.

Согласно ведомости малых архитектурных форм, приложенной к проекту многоквартирного дома, указаны наименование элементов, которые должны быть установлены.

Однако, на момент проверки, установлены лишь такие малые архитектурные формы, как качель-балансир «Next» (1 ед.), горка-скат «Венеция» (1 ед.), песочница детская (1 ед.), площадка контейнеров для мусора (2 ед.) и один комплект стола с двумя скамьями.

При этом не установлены качели подвесные на жесткой подвеске (1 ед.), карусель круглая (1 ед.), шведская стенка (1 ед.), рукоход «Next» (1 ед.), стол со скамьями ООО «НПФ Сильвер» (1 комплект), скамейка (3 ед.).

Кроме того, перед подъездами отсутствовали урны (4 ед.).

Также тсутствовало ударопоглощающее покрытие на детской игровой площадке в соответствии с ГОСТ; на установленных малых архитектурных формах отсутствовала маркировка с информацией о наименовании и адресе изготовителя или его уполномоченного представителя; год введения в эксплуатацию.

На детской игровой площадке находился строительный мусор, срубленные деревья, установленная песочница не в полной мере наполнена песком. По периметру многоквартирного дома частично провалился асфальт.

По результатам проверки в адрес директора ООО «СТИНЭК» внесено представление об устранении выявленных нарушений закона.